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常州新入市项目去化情况分析
发布于:2018/12/14  来源:常州房地产研究中心

常州楼市从去年活跃起来后,不断迎来成交热?#20445;?#21040;了今年的“金九银十?#20445;?#20303;宅市场?#20174;?#21364;较为平稳。数据显示,截止至10月底,常州楼市商品住宅成交34.26万㎡,同比下降22.25%,环比下降37.55%,其中存在部分项目延迟备案,拿证时间短等因素。但受上半年楼市?#27604;?#24433;响,整体去化还是相当可观,市区住宅平均去化率高达91%。想要更深入了解商品住宅市场的冷热程度,通过分析今年新开项目住宅去化率不啻为有效途径。

一、总体市场去化情况

图片1.jpg

截止到10月份,常州市区商品住宅新增?#36164;?9473套,成交?#36164;?5852套,去化率为90.83%,整体处于高位水平,观察上图的每月去化我们可以发现,自8月份以来,常州月均去化率都低于整体去化率,市场出现降温迹象。

再来看今年新入市项目去化情况,据统计,新入市项目新增?#36164;?4721套,成交?#36164;?7790套,去化率为71.96%,低于整体市场去化率。

二、各区域新开项目去化数据

1、 天宁区

截止至10月底,天宁区今年新开项目7个,平均去化率66%。从去化率来看,商业配套优势强的项目,去化情况十分抢眼;但对于一些类型相似的楼盘来说,没有特殊的卖点,原有?#22303;?#34987;逐渐分散,下半年去化率出现下滑。

2、钟楼区

钟楼区作为早期市中心之一,与天宁区同属中心城区,今年新开项目6个,项目平均去化率80%,与之相比,整体去化较高。其中入市较早的星韵城与城市中央美居去化率都在90%以上。星韵城得益于优越的地理位置与相对较低的价格成为?#25307;?#26063;购房首选,去化率?#20013;?#36208;高,而城市中央美居由于推盘较快,抓住了最后一波行情,目前已进入尾盘在售模式。总体而言,在上半年刚改需求被满足的前提下,地王高端项目大众接受度不高,?#25307;?#38656;求仍是市场主流。

3、武进区

武进区(包括经开区)今年有17个新入市项目,平均去化率在69%,在整体去化放缓的大环境下,仍有一批项目异军突起,保持着超高的去化速度。从地理位置上来看,武进主城区入市较早的桃李花园、美邸华庭与珑玥花园地理位置优越,周边商业配套成熟,学区、医疗资源优质,销售情况良好;明昱玖园、富润花园都属于乡镇改善住宅,特别是明昱玖园,作为均价一万的精装房,以96%的去化率独领风骚,目前都处于尾房在售模式;最后体量较小的项目,下半年没有新房入市,经过一年的消化去化率较高。综合来看,目前去化较高的项目在楼市进入下行通道之前?#23478;?#23436;成销售目标。武进区?#25307;?#30424;较多,竞争较为激烈,所以导致?#22303;?#20998;散,去化率偏低;而改善性项目售价大都低于市场预期,去化率显著高于远郊?#25307;?#30424;。

4、新北区

到10月底,新北区今年有7个楼盘入市销售,平均去化率77%,其中北郡花园去化最高,达到了98%。对比各个项目我们可以发现,相较于上半年入市项目优异的表现,下半年入市项目去化整体较为平稳。其中,随着?#25307;?#39033;目越来越少,薛家板块的凤凰湖北苑成为?#25307;?#36141;房者首选,再加上优异的户型设计,为广大购房者所推崇,周边同类项目受其影响去化较缓;礼韵世家花园受益于新北区政府北移,区域规划的利好,加之较低的价格,去化率处于高位。

三、去化速度下降原因分析

上半年常州还是“一房难求?#20445;?#36827;入第四季度,楼市成交?#32622;?#30001;盛转缓,各?#38047;?#38144;活动重现江湖。纵观各区新入市项目整体去化情况,基本上都在60%-80%之间。去化率降低主要还是有几方面原因形成。

1、预期变化,成交量下滑

随着土地一级市场的降温,带来了市场各方主体销售形势预期的改变,市场观望情绪加重,购房人都不急于出手;加之改善性换房需求满足甚至透支,?#25307;?#38656;求成为当前市场主流,但面对上涨过快的房价,居民购买力相对不足,市场需求开始下跌。

2、地价上涨造成楼市泛高端化

今年上半年钟楼区无疑是最热门的区域,但土拍受捧的同时也带动了地价的上涨,下半年上市的纯新盘项目地价?#23478;?#31361;破7500元/㎡。例如某些项目售价较高,但目前去化并不理想。高价盘去化表现难言?#27490;郟?#37096;分项目蓄水周期明显拉长,案场到访量?#20013;?#36208;低,甚至有的将精?#26696;拿?#22383;降价销售。

3、住宅产品同质化现象较为突出

自去年开闸放地后,今年我市有很?#21883;?#26032;盘扎堆入市,但是在一定区域内,这些产品定位雷同、价格集中,实?#31034;?#20105;力稍显不足。例如某项目今年去化率为56%,究其原因,从整个区位上来看,该项目所处片区近期供应高歌猛进,推盘量大,分散了很多?#22303;鰨?#20174;项目自身来看,产品优势不明显,价格无优势,缺乏有效竞争力;同时存在老盘未卖完、新盘接踵而来的尴尬处?#22330;?/p>

四、个别项目保持高速去化?#33041;?#22240;分析

虽然住宅市场去化率普遍下降,但仍有一部分开发企业以较快的去化速度在市场中表?#33267;?#30524;,究其原因主要有以下3点。

1、价格优势明显

对于?#25307;?#20135;品来说,价格优势在购房者选择过程中起决定性作用。例如武进明昱玖园,虽然所处乡镇片区,但与市区同类产品相比,低洼的价格还是让它为购房者所青睐。

2、周边配套完善

对于改善产品来说,购房者以改善居住?#20998;?#20026;目的,所以更加看重对以后居住质量和生活状态产生重要影响的配套设施。例如天宁吾悦广场大打商业配套牌,构建以购物中心、主题商?#21040;?#21644;高端住宅为主的城市综合体,一经推出就得到市场强烈?#20174;Α?/p>

3、区位优势利好

房子作为固定资产,区位的利好直接影响房子的价值。所以无论是自住还是投资,对于购房者来说,区位优势已成为一项重要指标。例如新桥镇北郡花园、礼韵世家花园等项目,基于其日后的规划发展,在超出周围房价一大截的情况下,购房者仍给予了极大的热情。

不难看出,上述3点原因正是平稳的住宅市场?#26032;?#26041;最为看重的影响因素,当楼市回归平稳,拥有以上3点核心竞争力的产品将更能获?#20204;?#30544;。从数据上表明我?#26032;?#24066;已经?#25351;?#24179;稳,置业者购买倾向逐渐由“抢房?#34987;?#24402;到理性选择,同时市场也并非全盘遇冷,符合房屋自身价值属性的产品仍然具有一定的市场,在眼下的这个时期,过分地“唱好?#34987;頡?#21809;衰”市场都是不负责任的。

五、后期展望

在“房住不炒”这一政策的调控下,目前房地产市场整体降温,房价上涨的势头得到遏制,房价平稳有利于经济长期稳定发展。目?#26696;?#22823;项目去化的脚步略有放缓。从截止目前已开盘的新项目市场?#20174;?#26469;看,?#20998;?#25151;源依然是市场的稀缺品。开发企业应根据市场情况,客观预测市场发?#36141;?#25919;策走向,同时针对购房者的心理变化,理性推出下一阶段产品、调整一刀切的营销方案,?#24418;?#20986;现跟风现象。只有找准突破口,?#25293;?#20174;市场上突围而出。

 



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